Immobilienkauf in Frankreich: Ablauf, Vorvertrag und Pflichtunterlagen

Wer in Deutschland ein Haus kauft, geht einmal zum Notar. In Frankreich sind es zwei Schritte, und der erste entscheidet.

Am Anfang steht der Vorvertrag. Mit der Unterschrift sind Käufer und Verkäufer gebunden, Wochen bevor ein Notar irgendetwas beurkundet. Üblich ist, dass der Käufer dabei eine Sicherheitsleistung von 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises hinterlegt, meist auf dem Anderkonto des Notars oder des Maklers. Dieses Geld ist keine zusätzliche Gebühr. Es wird beim Notartermin auf den Kaufpreis angerechnet. Behalten darf der Verkäufer es nur, wenn der Käufer ohne vertraglichen Grund aussteigt.

Danach laufen zehn Tage Widerrufsrecht, dann die Prüfung der aufschiebenden Bedingungen, am Ende die Beurkundung. Zwischen Vorvertrag und Schlüsselübergabe liegen in der Regel zwei bis vier Monate.

Der Käufer gibt ein Angebot ab, die offre d’achat. Nimmt der Verkäufer es an, ist er daran gebunden. Der Käufer ist es noch nicht endgültig, weil das gesetzliche Widerrufsrecht erst am Vorvertrag hängt. Ein Angebot unterhalb des geforderten Preises verpflichtet den Verkäufer zu nichts.

Zwei Formen sind üblich, und sie unterscheiden sich erheblich.

Der Compromis de Vente bindet beide Seiten. Käufer und Verkäufer verpflichten sich fest, die Immobilie gilt als verkauft, sobald die vereinbarten Bedingungen eintreten.

Die Promesse de Vente ist eine einseitige Option. Der Verkäufer hält die Immobilie für den Käufer frei, der Käufer entscheidet innerhalb der vereinbarten Frist selbst. Dafür zahlt er eine Entschädigung, die indemnité d’immobilisation, die er bei Nichtkauf verliert. Die Promesse muss binnen zehn Tagen nach Annahme bei den Steuerbehörden registriert werden, sonst ist sie nichtig (Art. 1589-2 Code civil).

Beide Formen sind auch ohne Notar wirksam. Aufgesetzt werden sie in der Praxis trotzdem meist vom Notar oder vom Makler.

Eine gesetzliche Pflicht zur Anzahlung gibt es nicht, und auch keine gesetzlich festgelegte Höhe. Üblich sind 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises, hinterlegt auf einem Treuhandkonto beim Notar oder bei einem Makler mit Finanzgarantie. Die Rechtsprechung verlangt lediglich, dass die Summe unter dem Kaufpreis liegt.

Wann gezahlt werden darf, regelt Art. L271-2 des Code de la construction et de l’habitation. Wird der Vorvertrag privatschriftlich und ohne Beteiligung eines Maklers oder Notars geschlossen, darf vor Ablauf der Widerrufsfrist überhaupt kein Geld fließen. Ist ein Makler oder Notar mit Finanzgarantie beteiligt, darf dieser die Summe entgegennehmen und muss sie im Widerrufsfall binnen 21 Tagen zurückzahlen. Bei einer notariellen Beurkundung ist während der zehntägigen Bedenkzeit keine Zahlung zulässig. Wer dagegen verstößt, riskiert 30.000 Euro Geldstrafe.

Private Käufer von Wohnraum können innerhalb von zehn Tagen ohne Angabe von Gründen zurücktreten. Geregelt ist das in Art. L271-1 des Code de la construction et de l’habitation. Seit August 2015 beträgt die Frist zehn statt zuvor sieben Tage.

Entscheidend ist der Fristbeginn. Die Frist läuft ab dem Tag nach Zustellung des unterschriebenen Vertrags einschließlich sämtlicher Anlagen. Fehlt ein Pflichtgutachten (diagnostic technique) oder bei einer Eigentumswohnung ein Teil der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, beginnt die Frist nicht zu laufen. Hier entstehen die meisten Streitfälle.

Das Widerrufsrecht gilt nur für nicht gewerbliche Käufer und nur für Wohnimmobilien. Wer Bauland oder ein Gewerbeobjekt erwirbt, hat es nicht.

Zehn Tage reichen selten, um einen französischen Vertrag samt Gutachten prüfen zu lassen. Sie können den Vorvertrag übersetzen lassen, bevor Sie unterschreiben.

Der Vorvertrag steht unter Bedingungen, die erst eintreten müssen, den Conditions Suspensives. Die wichtigste ist der Finanzierungsvorbehalt: Bekommt der Käufer den Kredit nicht, wird der Vertrag hinfällig und die Sicherheitsleistung zurückgezahlt. Das Gesetz schreibt dafür eine Mindestdauer von einem Monat vor (Art. L313-41 Code de la consommation), vereinbart werden meist 45 bis 60 Tage.

Parallel prüft die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht. Der Notar meldet den Verkauf an, die Gemeinde hat zwei Monate Zeit zu antworten. Schweigen gilt als Verzicht.

Weitere Bedingungen können hinzukommen, etwa eine Baugenehmigung für geplante Umbauten oder die Beseitigung von Asbest.

Sind alle Bedingungen erfüllt, wird der Hauptvertrag beurkundet, der acte authentique de vente. Der vollständige Kaufpreis muss vorher auf dem Anderkonto des Notars eingegangen sein, die bereits geleistete Sicherheitsleistung wird angerechnet. Mit der Unterschrift wechselt das Eigentum, üblicherweise werden die Schlüssel übergeben. Der Notar veranlasst anschließend die Eintragung beim service de la publicité foncière, jener Behörde, die bis 2013 Conservation des hypothèques hieß und in älteren Urkunden noch so bezeichnet wird.

Der Vorvertrag enthält zwingend:

• Kontaktdaten von Käufer und Verkäufer
• Adresse und detaillierte Beschreibung des Objekts einschließlich Nebengebäuden und Ausstattung
• bei einer Eigentumswohnung die Wohnfläche in Quadratmetern
• eingetragene Dienstbarkeiten, etwa ein Wegerecht
• die Frist, bis zu deren Ablauf der Hauptvertrag unterzeichnet sein muss
• das Datum der Schlüsselübergabe
• Höhe der Vermittlerprovision und wer sie trägt
• die aufschiebenden Bedingungen
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, insbesondere welche Anteile wann fällig werden

Die aufschiebenden Bedingungen verdienen besondere Aufmerksamkeit. Sie sind der einzige Weg, ohne finanziellen Schaden aus dem Vertrag zu kommen, nachdem die Widerrufsfrist abgelaufen ist. Neben dem Finanzierungsvorbehalt kommen die Genehmigung eines Bauantrags, die Durchführung bestimmter Arbeiten oder das Ausbleiben eines gemeindlichen Vorkaufsrechts in Betracht. Formuliert ein Verkäufer die Finanzierungsklausel eng, etwa mit einer sehr kurzen Frist oder einem hohen Mindestzinssatz, trägt der Käufer das Risiko.

Vor Abschluss des Vorvertrags muss der Verkäufer eine Sammlung von Gutachten vorlegen, das Dossier de Diagnostic Technique, kurz DDT. Erst wenn es vollständig ist, beginnt die Widerrufsfrist zu laufen.

Dazu gehören:

• Gutachten über Blei im Baumaterial (constat de risque d’exposition au plomb, CREP)
• Gutachten über Asbest (état d’amiante) bei Gebäuden, die vor Juli 1997 errichtet wurden
• Gutachten über die Elektroinstallation bei Anlagen, die älter als 15 Jahre sind
• Gutachten über die Gasinstallation
• Gutachten zum Termitenbefall (état parasitaire relatif aux termites)
• Gutachten über Naturgefahren und Altlasten (état des risques et pollutions, ERP)
• Energieausweis (diagnostic de performance énergétique, DPE)
• Gutachten über den Zustand der Kleinkläranlage, sofern vorhanden, nicht älter als drei Jahre
• Information oder Gutachten zum Echten Hausschwamm (diagnostic mérule)
• bei Immobilien in Flughafennähe seit dem 1. Januar 2020 zusätzlich ein Gutachten über die Lärmbelastung

Der Energieausweis verdient dabei mehr Beachtung, als deutsche Käufer ihm üblicherweise schenken. Seit 2021 ist der DPE rechtlich verbindlich. Für Gebäude der Klassen F und G gelten Beschränkungen bei Mieterhöhungen sowie schrittweise Vermietungsverbote. Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, sollte diesen Punkt vor der Unterschrift geklärt haben.

Handelt es sich um Miteigentum, eine copropriété, etwa eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, kommen weitere Unterlagen hinzu:

• die Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung (Règlement de Copropriété)
• das Datenblatt der Eigentümergemeinschaft mit Angaben zu Zusammensetzung, Aufteilung und Ausstattung (fiche synthétique de la copropriété)
• Informationen zur Hausverwaltung, zu Versicherungs- und Wartungsverträgen sowie zu wesentlichen Bauarbeiten (carnet d’entretien de l’immeuble)
• die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (procès-verbaux d’assemblée générale)

Die Protokolle sind der aufschlussreichste Teil. Dort steht, welche Sanierungen beschlossen wurden, welche Sonderumlagen anstehen und worüber die Gemeinschaft streitet. Rechtsgrundlage der Copropriété ist das Gesetz Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965.

Auch nach den zehn Tagen können beide Seiten vom Vorvertrag zurücktreten, wenn der Vertrag es vorsieht. Üblich sind zwei Klauseltypen.

Die Rücktrittsklausel, die clause de dédit, legt fest, welche Entschädigung die zurücktretende Partei der anderen zahlt. Die Vertragsstrafeklausel, die clause pénale, bewirkt, dass der Verkäufer die geleistete Sicherheitsleistung behalten darf, wenn der Käufer den Hauptvertrag nicht unterzeichnet. Darüber hinaus kann der Verkäufer auf Erfüllung des Vertrags klagen.

Welche der beiden Klauseln in Ihrem Vorvertrag steht, macht einen Unterschied von mehreren zehntausend Euro. Sie steht nicht in der Überschrift, sondern im Fließtext.

Zum Kaufpreis kommen Gebühren und Steuern. Sie umfassen das Notarhonorar, die émoluments, dessen Höhe eine Verordnung nach dem Kaufpreis staffelt, die Auslagen des Notars, die débours, und die Grunderwerbsteuer, die droits de mutation, die sich ebenfalls nach dem Kaufpreis richtet.

Bei einer Bestandsimmobilie liegen die Nebenkosten insgesamt üblicherweise bei 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises. Beim Neubau fallen sie deutlich geringer aus, weil dort ein reduzierter Steuersatz gilt. In Frankreich werden diese Kosten pauschal als frais de notaire bezeichnet, obwohl der Notar selbst nur einen kleinen Teil davon behält.

Die wichtigsten Begriffe, die Ihnen in den Unterlagen begegnen.

Gertrud Hurck ist Diplom-Übersetzerin und seit 1994 vom Oberlandesgericht Hamm ermächtigt, beglaubigte Übersetzungen zu erstellen. Sie verfügt über das Hochschulzertifikat „Fachkundenachweis Deutsche Rechtssprache“ und übersetzt seit über 30 Jahren juristische Fachtexte zwischen Französisch, Englisch und Deutsch. Mehr über mich

Art. L271-1 und L271-2 Code de la construction et de l’habitation. Art. 1589-2 Code civil. Art. L313-41 Code de la consommation. Gesetz Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965.
Zuletzt geprüft: 18.09.2026. Dieser Beitrag informiert über den Ablauf und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.