Immobilienkauf in Frankreich
Der Immobilienkauf in Frankreich beginnt mit dem Vorvertrag (compromis de vente/promesse synallagmatique de vente), in dem sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie zu zu einem bestimmten Preis zu verkaufen und der Käufer sich verpflichtet, die Immobilie zu diesem Preis zu kaufen.
Der Vorvertrag
Der Vorvertrag muss zwingend folgende Angaben enthalten:
- Kontaktdaten des Käufers und Verkäufers
- Adresse des Objektes
- detaillierte Beschreibung des Objektes einschließlich der Nebengebäude und der Ausstattung
- im Falle einer Eigentumswohnung: Größe der Wohnung in Quadratmetern
- ggf. vorhandene Grunddienstbarkeiten, z. B. Wegerecht
- Frist, bis zu deren Ablauf der Hauptvertrag unterzeichnet sein muss
- Datum der Schlüsselübergabe
- Höhe der Provision des Vermittlers (Immobilienmakler oder Notar) und wer die Vermittlerprovision zu tragen hat
- auflösende Bedingungen (conditions suspensives) – z. B. dass der Käufer vom Kauf zurücktreten kann, falls er aus irgendeinem Grund keine Hypothek
- bekommt, die Durchführung bestimmter Arbeiten (z.B. die Entfernung von Asbest) oder die Genehmigung eines Bauantrags für Renovierungen an der Immobilie oder für Anbaumaßnahmen
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, vor allem welche Anteile des Kaufpreises zu welchem Zeitpunkt bereits vollständig bezahlt sein müssen
Die Unterzeichnung des Vorvertrages geht für gewöhnlich mit einer Hinterlegung einher, 10% des Kaufpreises ist die Norm und wird an den Notar oder Makler gezahlt, nicht an den Verkäufer.
Dokumente für den Vorvertrag
Vor Abschluss des Vorvertrages muss der Verkäufer die folgenden Dokumente vorlegen:
- Gutachten über Blei im Baumaterial (constat de risque d’exposition au plomb – CREP)
- Gutachten über Asbest im Baumaterial (état d’amiante) bei Gebäuden, die vor Juli 1997 erbaut wurden
- Gutachten über bestehende Elektroinstallationen (état de l’installation intérieure d’électricité), bei Gebäuden, die älter als 15 Jahre sind
- Gutachten über bestehende Gasinstallationen (état de l’installation intérieure de gaz)
- Gutachten zum Schädlingsbefall durch Termiten (état parasitaire relatif aux termites)
- Gutachten über Naturgefahren, wie Überschwemmungen (état des risques et pollutions – R.N.T.E)
- Bescheinigung über die Energiebilanz der Immobilie (diagnostic de performance énergétique – DPE)
- Gutachten über den Zustand der Sickergrube, soweit vorhanden (état de l’installation d’assainissement non collectif). Das Gutachten darf nicht älter als 3 Jahre sein
- Information oder ein Gutachten über das Risiko zum Befall durch den Echten Hausschwamm (diagnostic mérule)
- Seit dem 1. Januar 2020 bei Immobilien, die von Flughafenlärm betroffen sind, auch ein Gutachten über Lärmbelastung
Dokumente bei Erwerb von Miteigentum
Handelt es sich um den Erwerb von Miteigentum (acquisition de copropriété), wie z. B. eine Wohnung als Teil eines Hauses, so muss unter anderem vorgelegt werden:
- Kopie der Gemeinschaftsordung (règlement de copropriété)
- Zusammenfassung der Informationen zur Zusammensetzung und Aufteilung der Eigentümergemeinschaft, der Ausstattung, usw. (fiche synthétique de la copropriété)
- Informationen zur Hausverwaltung, zu den Versicherungs- und Wartungsverträgen, zu wichtige Bauarbeiten (carnet d’entretien de l’immeuble).
Rechtsgültigkeit des Vorvertrags
In Frankreich ist ein Vorvertrag rechtsgültig, er gilt dort als gegenseitiges Verkaufsversprechen, allerdings wird er erst nach Ablauf einer 10-tägigen Frist bindend, die nach Unterzeichnung des Vertrages durch beide Parteien zu laufen beginnt. Bei der Unterzeichnung des Vorvertrages verpflichtet sich der Käufer üblicherweise zur Leistung einer Anzahlung (max. 10 % des Kaufpreises) auf das Anderkonto des Maklers oder des Notars.
Sowohl Käufer als auch Verkäufer können auch noch nach Ablauf der Widerrufsfrist vom Vorvertrag zurücktreten, für diesen Fall ist in einem Vorvertrag häufig eine entsprechende Klausel vorgesehen (clause de dédit), in der festgelegt ist, welche Entschädigungssumme an die andere Partei zu zahlen ist. Wurde stattdessen eine Strafklausel („clause pénale“) in den Vorvertrag eingefügt, bewirkt diese, dass der Verkäufer die bereits getätigte Anzahlung behalten darf, wenn der Käufer den Hauptvertrag trotz unterschriebenem Vorvertrag nicht unterzeichnet. Darüber hinaus steht dem Verkäufer das Recht zu, zusätzlich zur einbehaltenen Anzahlung auch noch vor Gericht gehen und die Erfüllung des Vertrages einzuklagen.
Hauptvertrag des Immobilienkaufs
Obwohl es dafür keine gesetzliche Regelung gibt, wird der Hauptvertrag (contrat de vente définitif oder acte authentique) meist vom Notar des Käufers verfasst, der dafür die folgenden Dokumente anfordert: Geburtsurkunden, evtl. Eheverträge von Käufer und Verkäufer, Eigentümer-Urkunde, Grundbuchauszug, Hypothekenurkunden. Die Grundbucheintragung ist – anders als in Deutschland – eine reine Formsache. In Frankreich werden regionale Hypothekenregister (Bureaux de Conservation des Hypothèques) geführt, in denen sowohl Eigentumsrechte als auch Grundpfandrechte registriert sind. Ein Abschluss des Hauptvertrages ist erst möglich, wenn der gesamte Kaufpreis auf dem Anderkonto des Notars eingegangen ist. Wurde im Rahmen des Vorvertrages bereits bis zu 10 % des Kaufpreises angezahlt, wird dieser Betrag auf den Kaufpreis angerechnet. Bei der Unterzeichnung des Hauptvertrages werden üblicherweise die Schlüssel des Objektes übergeben.
Bezahlung der Immobilie
Bei dem Notar, wird in der Praxis der komplette Kaufpreis sofort an den Verkäufer bezahlt. Zuzüglich zum Kaufpreis werden beim Immobilienerwerb Gebühren und Steuern fällig. Diese umfassen das eigentliche Notarhonorar (les émoluments) und die Auslagen des Notars (les débours). Die Höhe des Notarhonorars ist von einer besonderen Verordnung geregelt und richtet sich wie in Deutschland nach dem Kaufpreis der Immobilie.
Grunderwerbsteuer in Frankreich
Die Kaufsteuern umfassen hauptsächlich die Grunderwerbssteuern (les droits de mutation), deren Höhe sich nach dem Kaufpreis der Immobilie richten.
